Traum vom Eigenheim: Das ist beim Hauskauf wichtig

Traum vom Eigenheim:
Das ist beim Hauskauf wichtig

13.04.2210 Min.

Das eigene Zuhause ist für viele Menschen noch immer ein großer Wunsch. Ein Eigenheim steht für Ankommen, persönliche Entfaltung, Geborgenheit, eine sichere Zukunft. Um sich diesen Traum zu erfüllen, empfiehlt sich allerdings eine realistische Herangehensweise.
Ein Hauskauf ist schließlich eine Entscheidung, die dich langfristig begleiten wird – auch finanziell. Um Enttäuschungen und ungeplante Kosten zu vermeiden, solltest du von Anfang an einige wichtige Aspekte beachten.

Wie viel Haus steckt im Budget?

Der Plan steht fest, der Traum von den eigenen vier Wänden soll endlich wahr werden. Vorzugsweise in einer schönen Lage, ein großzügiger Garten wäre auch nicht schlecht und geräumig soll es sein. Das alles sind legitime Wünsche, an die mindestens ein „aber“ geknüpft ist: Sie alle kosten Geld.

Die Finanzlage checken

Der erste Schritt, den du deshalb noch vor dem Start der Haussuche tun solltest, ist eine realistische Einschätzung des verfügbaren Budgets. Das neue Zuhause muss schließlich finanzierbar sein.

Grundvoraussetzung für einen Kredit zum Kauf eines Eigenheims ist in der Regel Eigenkapital. Je mehr Geld du angespart hast, desto weniger musst du von der Bank leihen. Außerdem lässt sich damit der Zinssatz senken. Die Kreditinstitute empfehlen mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenteil. Was das tatsächlich bedeutet, erklären wir dir gleich.

Die Finanzierung muss insgesamt zu deinen finanziellen Mitteln passen. Nach Abzug der Raten sollte dir also immer noch genügend Geld zum Leben zur Verfügung stehen. Eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben hilft dir dabei, deinen Budgetrahmen realistisch abzustecken.

Alle Kosten im Auge behalten

Beim Hauskauf fallen nicht nur die Kosten für die Immobilie selbst und das Grundstück an. Zu den Gesamtkosten gehören einige Posten mehr. Die sogenannten Kaufnebenkosten solltest du deshalb unbedingt im Blick haben. Darunter fallen

  • die Grunderwerbssteuer
  • die Notarkosten
  • womöglich die Maklerprovision

Sie verursachen zusätzliche Ausgaben von 10 bis 15 Prozent, die noch zum Kaufpreis dazukommen.

Kostenfaktor Umbau: Was muss noch gemacht werden?

Bis die Wunschimmobilie tatsächlich zum Traumhaus wird, liegt meistens noch einige Arbeit vor dir. Zum einen, weil das Haus beim Einzug genau deinen Vorstellungen entsprechen soll. Zum anderen, weil ältere Häuser einige „Schönheitskorrekturen“ benötigen.

Das ist nicht allein mit Arbeit verbunden, die Um- und Ausbauten, Sanierungsarbeiten und Nachbesserungen kosten ebenfalls Geld. Je nach Zustand musst du mit erheblichen Folgekosten rechnen. Damit sind die Ausgaben für energetische Maßnahmen (Erneuern der Heizanlage, der Fenster, der Dämmung etc.) und eine Modernisierung genauso gemeint wie die Betriebs- und Instandhaltungskosten.

Im Zweifelsfall lohnt es sich immer, vor dem Kauf Experten zu Rate zu ziehen. Sachverständige können dir bei einer Besichtigung schon eine grobe Einschätzung zum Umfang der Umbaumaßnahmen geben, Energieberater wissen, welche Sanierungsmaßnahmen am sinnvollsten sind.

Bei der Finanzierungsplanung sollten die Umbaukosten ausreichend hoch angesetzt werden. Das erspart dir spätere Nachfinanzierungen oder unvollendete Arbeiten, weil das Geld ausgegangen ist.

Tipp

Bei der Finanzierungsplanung solltest du von Anfang an überlegen, ob und welche Förderungen für dich in Frage kommen. Tatsächlich gibt es Fördermittel von verschiedenen Stellen, du musst sie allerdings rechtzeitig beantragen.

Auf diesem Weg kannst du beispielsweise Unterstützung von der KfW-Bankengruppe erhalten. Diese vergibt nicht nur Darlehen für den Kauf, sondern fördert auch Maßnahmen zur energetischen Sanierung – was gerade beim Kauf eines älteren Hauses interessant ist.
Daneben stehen weitere Förderungen in Form von Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage. Informiere dich außerdem, ob es nicht Förderprogramme von Seiten des Bundeslandes gibt.

Die Lage

Für den Hauskauf gilt, was auch beim Weinanbau an erster Stelle steht: die Lage. Sie ist der wichtigste Faktor, wenn es um den Wert einer Immobilie geht, mehr noch als der Zustand des Hauses. Je besser die Lage, desto höher steigt der Kaufpreis.

Woran erkenne ich eine gute Lage?

Deine eigenen Vorstellungen, Wünsche und Lebensentwürfe sind nicht unerheblich für die Beantwortung dieser Frage. Wenn du eine ruhigere Umgebung mit viel Natur vorziehst, werden Stadtimmobilien keine attraktive Lage für dich sein. Umgekehrt hat das „Landleben“ im Grünen oft Defizite im Hinblick auf die Infrastruktur.
Ansonsten ist das Schlagwort „Infrastruktur“ ein wichtiger Hinweis, den du bei der Suche nach einem Haus berücksichtigen solltest:

  • Wie verhält es sich mit Verkehrsanbindungen? Gibt es Angebote des Öffentlichen Nahverkehrs in der (unmittelbaren) Umgebung des Hauses? Sind die wichtigsten Ziele (Einkauf, medizinische Versorgung etc.) schnell erreichbar?
  • Wie ist die Versorgungssituation? Sind Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe vorhanden?Wie sieht es mit Kitas und Schulen aus? Welche Freizeit- und Kultureinrichtungen kannst du besuchen?
  • Wie sieht das Umfeld des Hauses aus? Liegt es in einer reinen Wohngegend oder gibt es Gewerbe und Industrie? Bestehen möglicherweise Bebauungspläne für die Umgebung, die sich nachteilig auf dein eigenes Haus auswirken können?

Nicht zu vergessen die vielen geografischen und topografischen Faktoren:

  • Bekommt das Haus/das Grundstück auch Sonne ab oder handelt es sich um eine Schattenlage?
  • Bestehen Gefahren durch Hochwasser oder ähnliche Ereignisse?
  • Ist es ein freistehendes Haus oder geht es um eine Doppelhaushälfte?

Welche dieser Aspekte für dich von vorrangiger Bedeutung sind, kannst nur du selbst entscheiden. Ungeachtet der Entwicklung der Immobilienpreise ist „Lage“ eben doch ein subjektives Kriterium.

Der Zustand

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie musst du Abnutzungserscheinungen und Mängel natürlich immer einkalkulieren. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass du dir einen möglichst genauen Überblick verschaffst, wie umfangreich Renovierung und Sanierung werden könnten.

Informationen einholen

Dazu gehört unter anderem, sich im Vorfeld mit dem Exposé zum Wunschhaus zu beschäftigen. Dadurch erfährst du bereits einige relevante Eckdaten wie

  • Baujahr und Bauweise,
  • Größe (von Nutz- und Wohnfläche),
  • Anzahl und Zuschnitt der Räume,
  • Ausstattung,
  • frühere Sanierungsmaßnahmen
  • etc.

Für einen ersten Eindruck ist das eine gute Grundlage. Eine Besichtigung vor Ort kann ein Exposé jedoch nie ersetzen.

Augen auf bei der Besichtigung

Die Hausbesichtigung solltest du in jedem Fall nutzen, um die inneren und äußeren Werte der Traumimmobilie genauer zu überprüfen. Falls du dir eine Einschätzung selbst nicht zutraust, kannst du dich an fachkundige Beratere und Gutachter wenden, die dich beim Besichtigungstermin begleiten.
Neben ausreichender Expertise solltest du ausreichend Zeit mitbringen, wenn du dein potenzielles neues Zuhause zum ersten Mal siehst. Denn zu sehen und zu prüfen, gibt es einiges:

Die Außenwirkung: Hierunter fallen erste Eindrücke vom Wohnumfeld, von der Geräuschkulisse (die sich je nach Tageszeit natürlich ändern kann) sowie vom Zustand der Immobilie und der dazugehörigen Außenanlagen.
Das Haus: Wie gut erhalten sind Fassade, Dach, Fenster, Türen und Treppen? Besteht in diesen Bereichen größerer Verbesserungsbedarf? Wichtig sind auch die Beobachtungen zum Grundriss. Darunter fällt der Zuschnitt der Zimmer, die Ausrichtung von Balkon, Terrasse, Garten und die jeweiligen Lichtverhältnisse.
Das Innere: Neben den Böden, Wänden (gibt es feuchte Stellen oder sogar Schimmel), Türen und Fenstern gilt es vor allem, auf die Heizungs- und die Warmwasseranlage zu achten. Auch die Elektrik muss auf ihren Zustand überprüft werden.
Die Räume: Nimm dir auch die Zeit, um die einzelnen Räume genau anzusehen, vom Flur bis zum Badezimmer. So kannst du gleich abschätzen, wo du mehr Aufwand für das Herrichten investieren muss, und wo du möglicherweise mit einigen kosmetischen Eingriffen schon für wohnliche Verhältnisse nach deinen Wünschen sorgen kannst.

Nicht vergessen solltest du – sofern vorhanden – Keller und Dachboden. Das gilt vor allem für die Dämmung dieser Räume. Je nach Alter der Immobilie ist die nämlich noch nicht auf dem heute geforderten Stand.

Insgesamt gewinnst du mit einer ausgiebigen Besichtigung einen guten Überblick über den Zustand des Hauses und den Renovierungsbedarf. Der kann dann anschließend in die Finanzplanung einfließen. Eventuell helfen auch Kostenvoranschläge von den entsprechenden Handwerksbetrieben dabei, den Kostenaufwand besser abzuschätzen.

Tipp

Ein wichtiger Indikator, um den Zustand und die Notwendigkeit von Verbesserungen herauszufinden, ist der Energieausweis. Um ein Haus verkaufen zu können, muss der bisherige Eigentümer einen solchen Ausweis vorlegen. Damit erhältst du Informationen über

  • das Baujahr,
  • die Effizienzklasse des Hauses,
  • den Energieträger für die Heizung im Haus sowie
  • den Endenergiebedarf bzw. den Energieverbrauch.

Wie bei Elektrogeräten ist die Energiebilanz einer Immobilie nach Farben gestaffelt: Grün ist gut, der Energieverbrauch gering. Bei Gelb und Rot besteht allerdings Verbesserungsbedarf, etwa die Modernisierung der Heizung oder eine neue Wärmedämmung. Wende dich am besten an Energieberater, um das genaue Ausmaß der energetischen Sanierung zu ermitteln.

Der Kauf

Die Kaufentscheidung ist gefallen, das Traumhaus gefunden – wie geht es ab hier weiter? In jedem Fall mit größter Sorgfalt, um böse Überraschungen zu vermeiden. Denn genauso wichtig wie der Zustand der Immobilie sind die notwendigen Dokumente.

Ein Blick ins Grundbuch

Vor dem Kauf empfiehlt sich zur Sicherheit ein Blick ins Grundbuch der Immobilie. Das kannst du beim Grundbuchamt beantragen. Auf diese Weise kannst du dich über eventuelle Belastungen informieren.

Dazu gehören nicht nur mögliche Grundschulden, sondern auch rechtliche „Altlasten“, wie Wohnrechte für Angehörige der vorherigen Eigentümer. Im Grundbuch sind außerdem Beschränkungen für das Grundstück eingetragen sowie Anbauten und bauliche Veränderungen. Diese solltest du mit deinen Eindrücken und Notizen von der Besichtigung abgleichen – bei falschen oder fehlenden Einträgen kannst du als Eigentümer ansonsten haftbar gemacht werden.

Eine gründliche Prüfung des Kaufvertrags

Wenn alles abgeklärt ist und der Kaufpreis für dein Eigenheim stimmt, ist es Zeit für die vertraglichen Regelungen. Neben den Namen von Käufer und Verkäufer enthält der Kaufvertrag den ausgehandelten Preis und individuelle Vereinbarungen.

Der Vertrag sollte dir rechtzeitig vorliegen, damit du ihn gegebenenfalls durch eine Anwalt prüfen lassen kannst. Änderungen am Wortlaut und Inhalt müssen vor der notariellen Beurkundung vorgenommen werden, danach ist das in der Regel nicht mehr möglich.

Mit dem Bezahlen von Kaufpreis und Kaufnebenkosten, dem Eintrag ins Grundbuch und selbstverständlich der Schlüsselübergabe ist der Kaufvorgang abgeschlossen. Jetzt bist du endlich Eigentümer von deinem Traumhaus!

Unsere Tipps zum Hauskauf findet ihr auch in kompakter Form als
praktische Checkliste zum Download.

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